Справка


Общероссийская общественная организация малого и среднего предпринимательства

«ОПОРА РОССИ»


СПРАВКА

ОПОРЫ РОССИИ

по проблемам в реализации закона №159-ФЗ1 и путей их решения

(по состоянию на 28 сентября 2009 года)


24 августа 2009 года Президент России Дмитрий Медведев утвердил перечень поручений по итогам совещания в г. Звенигороде о снижении административных барьеров для малого и среднего бизнеса.

Одно из поручений – Генеральной прокуратуре РФ до 01 ноября 2009 г. провести проверку реализации положений Закона №159-ФЗ и других норм законодательства Российской Федерации, направленных на поддержку малого и среднего предпринимательства. На основании данных поручений ОПОРА РОССИИ направила в Генеральную прокуратуру РФ собранную в процессе мониторинга информацию о проблемах в реализации Закона №159-ФЗ, существующих в регионах, а также предложения по их решению.


Со дня вступления в силу Закона №159-ФЗ (5 августа 2008 года) начались проблемы в реализации: нередко из-за отсутствия механизмов, но чаще из-за нежелания местных властей продавать малому бизнесу помещения.

ОПОРА в процессе мониторинга зафиксировала нарушения Закона в 36 регионах, в 18 субъектах РФ органы прокуратуры подтвердили (из официальной переписки ОПОРЫ РОССИИ и Генеральной прокуратуры, органов прокуратуры). В 14 субъектах РФ факты нарушений не подтвердились.

Прокуратурами выявлено, что в отдельных регионах исполнительные органы игнорируют Закон о льготной приватизации: аукционы после вступления в силу Закона, передача муниципального имущества в МУПы (ГУПы) и муниципальные учреждения для муниципальных нужд, принятия органами исполнительной власти и местного самоуправления незаконных правовых актов, случаи незаконных отказов субъектам МСП в выкуп, расторжение договоров аренды либо изменение их условий без законных оснований.

1 проблема

Возможностью не продавать помещения, а включать их в ^ Имущественные фонды или Перечни имущества, предоставляемые для сдачи в аренду субъектам МСП, некоторые регионы воспользовались в собственных интересах: в Перечни включено все имущество, арендуемое субъектами МСП. Например, Москва и некоторые муниципалитеты Московской области пошли именно по этому пути. В декабре 2008 года Москва приняла Закон (100 кв.м и 1 год), но ни один предприниматель не смог воспользоваться выкупом. И «с легкой руки» все городские арендуемые МСП помещения включены в Перечень (утв. в декабре 2008 г. Постановлением Правительства Москвы).

Регионы и муниципалитеты, как неоднократно подчеркивалось в выступлениях Президента РФ и Председателя Правительства РФ, должны иметь в собственности только то имущество, которое необходимо им для выполнения публичных функций. При формировании таких Перечней нужно руководствоваться этим принципом, включив туда крайне ограниченное количество объектов, предоставив субъектам МСП возможность выкупить большинство арендуемых ими помещений и стать их полноценными собственниками.

Позиция ОПОРЫ РОССИИ изначально заключалась в том, чтобы помещения включались в Перечни только с согласия арендатора-субъекта МСП.

Предложение

Провести в регионах проверку (в т.ч. органами прокуратуры) соблюдения данного принципа и обоснованности действий местных уполномоченных органов по включению в Перечни объектов, арендуемых МСП.

2 проблема

В 2008 году, особенно в августе-сентябре, городскими администрациями в отдельных регионах на баланс ГУПов (МУПов) было передано значительное количество муниципальных помещений (например, в г. Туле, некоторых городах Московской, Тверской, Ивановской областях, Камчатского и Красноярского краев. Тульская областная прокуратура признала факт передачи в июле 2008 года муниципальных помещений в МУП г. Тулы нарушением Закона №159-ФЗ).

«Точечно» по регионам наблюдается передача в МУПы и сейчас.

Предложение

Провести в регионах проверку (в т.ч. органами прокуратуры) правомерности передачи местными уполномоченными органами муниципальных объектов, арендуемых в 2008-2009 годах субъектами МСП, в ведение МУПов.

3 проблема

Со 2 июля 2008 г. доступ к аренде государственного и муниципального имущества только аукционный в связи с вступлением в силу Закона №108-ФЗ, внесшим изменения в Закон №135-ФЗ «О защите конкуренции». Заключение договоров аренды, в том числе на новый срок, только через аукцион.

В некоторых регионах в конце 2008 г. исполнительные органы в массовом порядке расторгали с предпринимателями договоры аренды и выставляли право заключения договоров аренды этих же помещений на аукцион. Это наблюдалось в Новгородской, Белгородской, Ленинградской, Липецкой, Волгоградской областях, Республике КОМИ.

«Аукционное перезаключение» договоров аренды нередко приводило к поражению предпринимателя на аукционе, соответственно к прекращению договорных отношений, следствием чего явилась невозможность арендатора воспользоваться правом выкупа по Закону №159-ФЗ.

Вместе с тем, с ноября 2008 г. продление без торгов договоров аренды с субъектами МСП стало возможно до 1 июля 2010 г., а с июля с.г. – до 1 июля 2015 г. (инициаторами поправок выступили ФАС России и ОПОРА РОССИИ). Эти поправки приняты в целях реализации 159-ФЗ.


Необходимо отметить, что поправками, позволяющими продлевать договоры без торгов, пользуются немногие регионы. И маловероятно, что позиция тех, кто не использовал данное еще в ноябре законом право, кардинально изменится сейчас.

Изначально позиция ОПОРЫ РОССИИ по вопросу доступа к имущественным ресурсам была несколько иная, чем несложное продление сроков безаукционного заключения на новый срок договоров аренды. Наше мнение, что доступ МСП к муниципальным помещениям должен быть без аукциона и производиться в заявительном порядке, а продление действующих договоров аренды должно быть пожизненное.

Предложение

Провести в регионах проверку (в т.ч. органами прокуратуры) оснований расторжения (прекращения) уполномоченными органами договоров аренды с субъектам МСП.

4 проблема (решена 03 июля с.г.)

Непроработанный содержательно «критерий добросовестности» арендатора приводил к большому количеству отказов в выкупе. Подобная ситуация в Тульской, Калининградской, Кемеровской, Кировской, Смоленской и иных областях, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге. В связи с некорректностью формулировки была наработана богатая судебная практика по всей стране, причем большинство судебных решений в пользу арендаторов.

^ Было найдено решение: в июле с.г. в закон внесены изменения (Закон №149-ФЗ), которые сняли наболевшую проблему добросовестности арендаторов. Реализация права на выкуп полностью перестала зависеть от наличия задолженности по арендной плате. Более того, предприниматели, которым было отказано ранее этой по причине, могут снова подать заявление на выкуп. Уполномоченные органы обязаны снова рассмотреть данное заявление.

Однако в некоторых муниципалитетах чиновники по-прежнему обманывают арендаторов, говоря, что поправки ничего не изменили.

Предложение

Провести в регионах проверку (в т.ч. органами прокуратуры) исполнения местными уполномоченными органами Закона №149-ФЗ.

5 проблема (решена 03 июля с.г.)

Та же проблема с критерием продолжительности непрерывной аренды имущества. Ранее закон №159-ФЗ требовал, чтобы срок непрерывной аренды имущества одним субъектом МСП составлял не менее 3 лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ и многим арендаторам, которые прошли в 2006 году так называемую «перерегистрацию» и лишились права выкупа по причине недостаточности срока аренды, было отказано.

^ Найдено решение: в июле с.г. в закон внесены изменения (Закон №149-ФЗ), которые снизили с 3 до 2 лет срок непрерывной аренды у субъекта МСП имущества. Благодаря этому количество арендаторов, желающих выкупить арендуемое государственное или муниципальное имущество, значительно увеличится.

Предприниматели, которым было отказано ранее по указанной причине, могут снова подать заявление на выкуп.

Предложение

Провести в регионах проверку (в т.ч. органами прокуратуры) исполнения местными уполномоченными органами Закона №149-ФЗ.

6 проблема

Серьезной проблемой для покупателей по 159-закону стал вопрос рассрочки цены имущества: в отдельных муниципалитетах платежи распределяются не равными частями и без учета кризиса (например, в первый год 50% от стоимости имущества, или первоначальный взнос 30% от стоимости имущества). В Иванове в договор к/п включен пункт о первоначальном взносе -15%, Орехово-Зуево - 25%, Красноярск - 20%, Ростов-на-Дону – 20%, Кемерово – 15%.

Определение порядка оплаты стоимости имущества принадлежит местным уполномоченным органам в соответствии с законодательством о местном самоуправлении, что обоснованно. Это поддерживает и Минэкономразвития в своем ответе ОПОРЕ РОССИИ. Однако принцип Закона №159-ФЗ – имущественная поддержка субъектов МСП, и первоначальный взнос нарушает данный принцип.

Предложение

Минэкономразвития (м.б. Правительству РФ) рекомендовать муниципалитетам на недопустимость ущемления прав субъектов МСП в процессе льготной приватизации.

7 проблема

С 1 января 2009 года Федеральный закон от 26 ноября 2008 г. №224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ» внес изменения в части уплаты НДС с цены имущества, выкупаемого, в том числе, по Закону №159-ФЗ.

Очевидно, что НДС в размере 18% уплачивается покупателем с рыночной стоимости имущества, определенной по итогам оценки. То есть рыночная стоимость включает НДС, поэтому порядок исчисления и уплаты НДС не приводит к увеличению стоимости имущества на соответствующую сумму НДС. Данную позицию разделяет и Министерство финансов РФ, отраженную в ответе ОПОРЕ РОССИИ (в начале июня с.г. ОПОРА РОССИИ официально обращалась в Государственную Думу РФ, Правительство РФ, Минэкономразвития РФ, Минфин РФ с этой проблемой). Тем не менее, большинство муниципалитетоы рыночную цену имущества увеличивают на 18%.

Предложение

Необходимы официальные разъяснения Минфина в регионы о порядке уплаты НДС с выкупаемого имущества в порядке Законам №159-ФЗ (ОПОРА РОССИИ в сентябре с.г. запросила в Минфине такие разъяснения). По итогам – ФАС России и органам прокуратуры проверить исполнение порядка уплаты НДС с выкупаемого имущества в порядке Законам №159-ФЗ.

8 проблема

Серьезным препятствием для арендаторов стали сложности в выкупе частей здания. Малый бизнес, в основном, арендует «части» помещений (площади в нежилых помещениях), по этой причине в большинстве случаев в выкупе им отказано. Закон не содержит запретов по выкупу части здания и априори выкупать, например, арендуемое торговое место в помещении можно. То есть если арендовать часть помещения (с государственной регистрацией такого права) возможно, то логично, что выкупить ее также можно. Однако в проекте информационного письма Президиума ВАС РФ приобретение отдельных частей помещения предлагается только в долевую собственность посредством подачи его арендаторами совместного заявления.

В то же время в ходе заседания обсуждалась возможность приобретения предпринимателем части помещения, в случае если данное помещение может быть определено как объект недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством. По мнению ОПОРЫ РОССИИ, если часть здания имеет самостоятельное назначение и технические характеристики самостоятельного помещения (отдельный вход, электроузел, канализация и пр.), то оно может быть приватизировано по Закону №159-ФЗ как отдельное помещение. По итогам обсуждения этого вопроса Президиумом ВАС РФ было принято решение о тщательной проработке этой темы.

Предложение

Поддержать предложения ОПОРЫ РОССИИ о включении в правовое поле Закона №159-ФЗ «частей» зданий, сооружений (внести изменения в Закон №159-ФЗ).

9 проблема

Практически во всех регионах есть субъекты МСП, арендующие федеральное имущество, некоторые помещения ГУПов и МУПов, военные объекты, на которое Закон №159-ФЗ не распространяется.

Также Закон №159-ФЗ не обязывает ГУПы и МУПы, а лишь предоставляет им право с согласия собственника недвижимого имущества (региона, города) продать имущество, принадлежащее ему и арендуемое предпринимателем.

^ ФАС России имеет официальную позицию: реформирование системы ГУПов (МУПов) должно стать одним из основных направлений административной реформы. Проблемы, возникающие вследствие функционирования унитарных предприятий, ограничивают конкуренцию на товарных рынках, приводит к ненадлежащему распоряжению и неэффективному использованию государственным и муниципальным имуществом.

Предложения ФАС России:

^ Позиция ОПОРЫ РОССИИ: если помещения указанных организаций арендуют МСП, то очевидно, что они используются не по целевому назначению и не в публичных целях, следовательно, подлежат продаже арендаторам по 159-ФЗ.

ОПОРА РОССИИ в июне с.г. официально обращалась в Госдуму, Правительство, Минэкономразвития с просьбой рассмотреть возможность распространения Закона на указанное имущество.

Однако проблема была и остается: предприятия не имеют права выкупа в отличие от иных предпринимателей, работающих в одном городе.

Предложение

Поддержать предложения ОПОРЫ РОССИИ о включении в правовое поле Закона №159-ФЗ объектов, принадлежащих государству, ГУПам и МУПам, Минобороны (внести изменения в Закон №159-ФЗ).

10 проблема

Перечень федерального имущества, предназначенный для сдачи в аренду МСП на льготных условиях, до сих пор не сформирован, хотя об этом говорилось еще в конце прошлого года и не раз публично декламировалось в этом году. Соответственно, Перечень не утвержден постановлением Правительства РФ и не предоставлен МСП в аренду на льготных условиях.

Предложение

Ужесточить контроль за исполнением уполномоченным органом (Росимуществом) поручения сформировать Перечень федерального имущества, арендуемого МСП.

11 проблема

Срок аренды для выкупа арендуемого помещения должен составлять не менее двух лет до дня вступления 159-ФЗ в силу (5 августа 2008 года). Однако это представляется несправедливым по отношению к предпринимателям, которые принимают решение о выкупе сегодня, а срок аренды у них меньше 2 лет до дня вступления 159-ФЗ в силу, но более 2 лет на день подачи заявления.

Предложение

Поддержать предложения ОПОРЫ РОССИИ (Минэкономразвития, Правительством РФ) и предложить ГосДуме РФ внести в Закон №159-ФЗ изменения в части зависимости срока аренды от даты подачи заявления (т.е. 2 года на день подачи заявки).

12 проблема

Отсутствие персональной ответственности чиновников за нарушения 159-ФЗ (и законодательства в целом).

Мониторинг реализации 159-ФЗ показал, что принимаемые конкретными чиновниками на местах незаконные решения остаются безнаказанными, тогда как пострадавшие нередко лишаются места для ведения бизнеса, а то и единственного источника получения прибыли.

Предложение

Законодательно ужесточить ответственность госслужащих за нарушения законодательства, ввести персональную (в том числе уголовную) ответственность за нарушения законов.

^ Наиболее проблемные регионы


  1. Новгородская область (аукционы с августа 2008 года, расторжение договоров аренды, отказы в выкупе),

  2. Волгоградская (проблемы есть и остаются в г. Фролово, где до сих пор происходит расторжение договоров аренды, выставлении объектов на аукцион, отказ в выкупе),

  3. Липецкая (наблюдалось массовое расторжение договоров аренды, проводились аукционы по продаже права аренды в период, когда сроки аренды с предыдущими арендаторами еще не истекли. В октябре 2008 года прокуратурой Липецкой области в администрацию города Липецка внесено представление о приостановлении аукционов, однако требование не выполнено и арендаторы пикетировали администрацию города).

  4. Ивановская (Однако до конца 2008 года в областном центре и некоторых городах области фиксировались аукционы и случаи расторжения договоров аренды, платежи за выкуп в рассрочку распределяются не равными частями и практикуется первоначальный взнос 50% от цены),

  5. Тульская (В Туле большое количество помещений, занимаемых малым бизнесом, передано постановлением главы города муниципальным учреждениям, прокуратура признала незаконность постановления главы города),

  6. Тверская (массовые аукционы с августа 2008 года, на баланс ГУПов (МУПов) было передано значительное количество муниципальных помещений),

  7. Московская (Крайне тяжелая ситуация в Ступино: выкупа нет и не обещают, договоры аренды расторгают, увеличивается количество судебных тяжб. Муниципалитеты навязывают свою оценку рыночной стоимости имущества, которая завышена в разы. Изначально во многих муниципалитетах предлагался первоначальный взнос за имущество (часто до 50% от цены). В настоящее время приватизация в муниципалитетах приостановлена. В Обнинске все помещения включены в перечень имущества для поддержки МСП.),

  8. Калининградская (По всей области с момента вступления закона в силу проводились аукционы, расторгались договоры аренды, передавались помещения в МУПы, много производственных МСП, которые не подпадают под 159-ФЗ),

  9. Свердловская (Ирбитская местная ОПОРА встала на защиту арендаторов и 1 июля Арбитражный суд признал действия администрации города в отказе продавать помещения незаконными. В мае Ирбитская межрайонная прокуратура выносила протесты заместителям главы города. Также еще осенью прошлого года руководитель Комитета по управлению муниципальным имуществом с. Курганово Свердловской области (Саламатов Владимир Петрович) заявил, что он от «медведевского» указа очень далек и продолжил продавать арендуемые МСП помещения).

  10. Краснодарский край (предприниматели жалуются, что в выкупе им отказывают без всяких оснований или за незначительные просрочки арендной платы),

  11. Республика КОМИ (аукционы до конца 2008 года наблюдались по всей Республике. С 2009 года цена аренды помещений в г. Ухте значительно выросла. Министр экономического развития РК Коми Стукалов И.Е. заявил предпринимателям г. Ухты (население 120 тыс. человек), что у кого заканчиваются сроки договоров аренды, все пойдут на аукцион (не смотря на возможность продлевать до июля 2010 года, а теперь и до июля 2015 г., договоры на основании закон),

  12. Москва (всё в Перечне, при этом по адресам Перечня нередко располагаются посторонние организации, не относящиеся к субъектам МСП или к инфраструктуре поддержки МСП (например, банки, мировые судьи, ДЕЗы, крупные заводы, инженерные или коммунальные службы); договоры аренды расторгаются по причине недобросовестности арендаторов).

1 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»


3633436344769821.html
3633578613854808.html
3633658660014354.html
3633788340416016.html
3633870775193199.html